BlogA Operação
Os dois fundos adquiriram participações no mesmo empreendimento, o Shopping Curitiba, porém em proporções e estruturas financeiras distintas.
O PMLL11adquiriu uma participação de 13,328% do shopping por aproximadamente R$ 56,96 milhões, utilizando como forma de pagamento a compensação financeira decorrente da 7ª emissão de cotas do fundo. Na divulgação da operação, a gestão informou um cap rate estimado de 9,7%, calculado com base no NOI projetado para os primeiros 12 meses após a conclusão da aquisição.
Já o CPSH11adquiriu 10,682% do mesmo ativo por aproximadamente R$ 45,20 milhões, utilizando predominantemente recursos próprios do fundo. O gestor divulgou um cap rate de 9,25%, calculado sobre o NOI efetivamente gerado nos últimos 12 meses (LTM).
O Shopping Curitiba é um ativo maduro e consolidado, localizado na região central de Curitiba, administrado pela Allos. O empreendimento possui aproximadamente 22,4 mil m² de ABL, 136 lojas e ocupação próxima de 98%, características que reforçam seu perfil defensivo e a previsibilidade na geração de receita para investidores de longo prazo.
Comparação Financeira
À primeira vista, o cap rate divulgado pelo PMLL11 (9,7%) parece superior ao apresentado pelo CPSH11 (9,25%). Entretanto, essa conclusão seria incorreta.
O Patria calculou seu cap rate utilizando o NOI estimado para os primeiros 12 meses após a conclusão da transação, caracterizando um forward cap rate. Já o Capitânia utilizou o NOI efetivamente gerado nos últimos 12 meses, ou seja, um cap rate histórico (LTM).
Como as metodologias são diferentes, os números não são diretamente comparáveis.
Na prática:
o indicador do CPSH11 é mais conservador por refletir o desempenho histórico do ativo; o indicador do PMLL11 incorpora expectativas futuras da gestão para o shopping.
Portanto, não é possível afirmar que um fundo comprou mais barato ou obteve maior retorno apenas com base nos cap rates divulgados.
Impacto Estratégico
PMLL11
A aquisição está alinhada à estratégia anunciada pelo Patria de investir em shoppings dominantes, ampliar a diversificação geográfica e qualificar os indicadores operacionais da carteira. O fundo passa a ter exposição ao estado do Paraná por meio de um ativo consolidado, administrado pela Allos e em parceria com um operador local relevante. A gestão também destaca potencial de valorização patrimonial e geração imediata de receita.
CPSH11
Para o Capitânia, o principal ganho está na melhoria da diversificação do portfólio. A aquisição amplia a exposição da carteira à região Sul e reduz a concentração anteriormente existente em ativos localizados no estado de São Paulo e no Sudeste. Após a operação, o Shopping Curitiba passa a representar aproximadamente 5,8% do NOI projetado da carteira, reduzindo a concentração dos maiores ativos do fundo.
Pontos Positivos
PMLL11 Entrada em um novo mercado regional. Participação relevante em ativo consolidado. Indicadores operacionais superiores à média da carteira, segundo a gestão. Estrutura de pagamento sem desembolso integral em caixa. Potencial de geração imediata de receita.
CPSH11 Diversificação geográfica da carteira. Redução da concentração dos maiores ativos. Aquisição utilizando recursos próprios. Entrada em um shopping consolidado, com elevada ocupação e localização estratégica.
Pontos de Atenção
Apesar da elevada qualidade do Shopping Curitiba, alguns fatores merecem acompanhamento.
Em ambos os casos, trata-se de uma participação minoritária, limitando a influência dos fundos sobre decisões estratégicas do empreendimento.
Além disso, por ser um shopping maduro, boa parte da geração de valor dependerá da manutenção do desempenho operacional, do crescimento das vendas dos lojistas e da capacidade de reajuste dos contratos de locação, mais do que de ganhos extraordinários de expansão.
Também merece atenção o fato de que os cap rates divulgados utilizam metodologias distintas. Qualquer comparação direta entre os percentuais pode induzir o investidor a conclusões equivocadas.
Conclusão
Sob a ótica fundamentalista, as duas aquisições são positivas.
O Shopping Curitiba reúne características desejadas por investidores de longo prazo: localização consolidada, alta ocupação, administração profissional, fluxo recorrente de consumidores e histórico operacional consistente.
O PMLL11 fortalece sua estratégia de expansão geográfica e amplia sua exposição a um ativo de elevada qualidade, enquanto o CPSH11 melhora a diversificação do portfólio e reduz sua concentração regional.
Do ponto de vista técnico, não é possível afirmar que um dos fundos realizou uma aquisição superior apenas com base no cap rate divulgado, pois os indicadores foram calculados utilizando metodologias diferentes. O Patria apresentou um cap rate projetado para os próximos 12 meses, enquanto o Capitânia utilizou o NOI histórico dos últimos 12 meses. Sem que ambos utilizem a mesma base de cálculo, qualquer comparação direta seria inadequada.